700亿地产基金到期 或升级为行业危机

陆媒日前报导，今年将有700亿规模的房地产基金到期。这些地产基金当初大多以高回报的承诺吸引投资者，随着房地产市场下滑，这些高回报承诺的成本或使开发商难以承受，如果处理不当，可能会升级为整个行业的危机。最近，大陆房价尤其是一线城市房价下跌，令华尔街分析人士再度发出中国房地产泡沫将是中国经济最大风险的警告。

今年700亿地产基金到期

陆媒《经济观察网》8月25日报导，根据诺承投资与投中研究院日前发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，早在去年底，人民币房地产基金募集规模达到1,381.1亿元，较2012年增长近一倍，与2009年相比，近5年间基金募集规模增长达16倍。

报导称，按照地产基金五年期（股权类）或三年期（债权或明股实债类）两个通常的退出期限，今年至少有700亿的地产基金面临到期，需要兑付。

处理不当可能会酿成行业风险

陆媒报导称，为了扩大规模，这些面临兑付的地产基金当初大多做出超高回报的承诺，一般有20%，有些甚至更高，如果加上约 5%～10%的基金管理费和渠道募集费，开发商需要付出的总成本约为25%～30%。随着房地产市场降温，这些高成本对开发商可能很难承受。

报导称，目前中国大陆的人民币地产基金，大多数是独立的普通合伙人基金和地产公司关联的普通合伙人基金（占市场3/4及管理资金量的72%），而几乎所有地产公司管理的地产基金都在做左手搏右手的生意：开发商一手设立基金，一手投资自己的项目，尤其在行情下滑之时，开发商的融资成本与投资人的收益之间将难于平衡。

陆媒报导认为，面对700亿到期临兑的地产基金，如果处理不好，可能会升级为整个行业的风险，并使缺少资金的地产融资雪上加霜。

分析人士：房产泡沫是中国经济的主要风险

陆媒《华尔街见闻》8月25日报导，面对7月新建商品住宅价格环比下跌和一线城市房价的全线下挫，房产泡沫又一次成为华尔街分析人士最关注的中国风险之一。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌最近在报告中表示，看来中国房地产的转折点已经到来，房地产市场的下滑是中国经济近期的主要宏观风险。

美银美林策略师崔伟（David Cui）的数据表明，中国楼市存量太大，假如以过去12个月的平均成交量计算，到今年7月，消化中国楼市的存量房为期需约4个月。2008年12月，消化库存需2.3个月，2012年3月需2.5个月。

今年7月，中国家庭金融调查与研究中心主任在朗润格政论坛上表示，经过调研，未来五年，房地产新增需求约895万套，但实际供给将达到1,600～2,000万套，现有存量房完全可以满足住房需求。

中原地产首席分析师张大伟认为，部分城市前期供应量过大是导致目前楼市转冷的因素之一，当前仅靠限购松绑难以拉动成交量回升。

专注中国市场的股票研究机构JL Warren Capital预计，考虑到存量太大，中国楼市更大幅度下行将不可避免。